Infraestructura de almacenaje gestionada desde Sevilla.

Octubre está dejando una foto del mercado residencial más matizada que la de los últimos meses. Los precios siguen subiendo con fuerza, pero algo menos. Los compradores internacionales, que habían sostenido buena parte de la demanda, empiezan a retirarse. Y el nuevo marco normativo ya se nota en las notarías. Repasamos los datos publicados esta semana.

La subida se modera, pero sigue siendo alta

Según el índice de Tinsa, el precio de la vivienda nueva y usada subió un 14,2% interanual en septiembre, con un avance mensual del 0,7%. La tasadora habla de una consolidación de la desaceleración, después del 15,6% registrado en junio. El tercer trimestre cerró con un 14,9% interanual. Por zonas, la costa mediterránea lidera con un 17,2%, mientras que el grupo de "resto de municipios" se queda en el 10,4%.

Tinsa también aporta perspectiva: en términos nominales, el precio medio ya está un 2,5% por encima del máximo de 2007, pero descontando la inflación sigue un 32% por debajo. Aun así, la propia tasadora recuerda que el 14,2% supera holgadamente el umbral del 9% que la Comisión Europea utiliza para vigilar posibles desequilibrios.

Los extranjeros compran menos

Los datos del Consejo General del Notariado para el primer semestre muestran que los compradores extranjeros adquirieron 62.327 viviendas, un 13% menos que un año antes, la mayor caída desde la pandemia. Su peso en el total de compraventas baja al 18,3%. El retroceso es aún mayor entre los no residentes, con un 18% menos de operaciones. En Andalucía, con unas 11.800 operaciones, la caída es del 12,7%. El precio medio que pagan, en cambio, marca máximos: 2.644 euros por metro cuadrado.

El decreto ya se nota en las notarías

Desde principios de octubre está en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, que impide a fondos y grandes tenedores comprar vivienda por menos del 70% de su valor de tasación hasta finales de 2030. Notarios consultados por idealista/news confirman que algunas compraventas programadas se han paralizado y que la obligación de tasar añade costes. El decreto aún debe convalidarse antes de mediados de noviembre.

Y en Sevilla, ¿qué?

En el alquiler, la presión también sube en el conjunto del país: cada anuncio recibe una media de 43 contactos antes de retirarse, un 16% más que hace un año, según idealista/data. Sevilla está en una posición algo más templada que otras capitales, con 32 familias por anuncio y un aumento del 6%, lejos del 42% de Barcelona. Pero la tendencia es la misma: más gente compitiendo por cada vivienda disponible.

Con precios altos y menos oferta, cada vez más hogares alargan estancias en pisos de alquiler, encadenan mudanzas o se conforman con menos metros de los que necesitan. En ese contexto, ordenar lo que tenemos y decidir qué guardar fuera de casa deja de ser un detalle y pasa a formar parte de la planificación de cualquier cambio de vivienda.

Fuentes: idealista/news – Tinsa, septiembre (16/10/2026) · idealista/news – Notariado, compras de extranjeros (15/10/2026) · idealista/news – Notarios y RDL 29/2026 (16/10/2026) · idealista/news – Competencia en el alquiler (15/10/2026)

La semana pasada dejábamos pendiente saber si el Gobierno aprobaría un nuevo decreto de vivienda tras la derogación en el Congreso. La respuesta llegó en apenas cuatro días, pero la noticia de fondo es otra: los datos y las decisiones de estos días apuntan a un mismo problema, la falta de vivienda y de suelo donde construirla, y a una competencia creciente por cada metro cuadrado de ciudad.

Un déficit de un millón de viviendas en 2028

El Banco de España mantiene su previsión de que el déficit de vivienda alcance el millón de unidades en 2028, unas 300.000 más que en la actualidad. La razón, según el organismo, es una oferta que ha reaccionado «menos de lo esperado» por la escasez de mano de obra, el encarecimiento de la construcción, la lentitud de los desarrollos urbanísticos y la falta de suelo finalista. Hoy se terminan entre 90.000 y 100.000 viviendas libres al año y se inician entre 80.000 y 120.000. La inversión residencial seguirá creciendo, con un repunte esperado en 2027, pero lejos de cerrar la brecha a corto plazo.

Los decretos, de nuevo sobre la mesa

El 6 de octubre el Consejo de Ministros volvió a aprobar los dos decretos de vivienda con algunos cambios. El primero incluye una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de alquiler que venzan antes de que termine 2028, un tope del 2% a la actualización anual de las rentas hasta finales de 2027 y la limitación de compras por parte de grandes tenedores hasta 2030. Además, el Gobierno anunció el programa «Tu Casa», con 10.000 millones de euros para préstamos sin intereses de hasta 50.000 euros para la primera vivienda. El segundo decreto, que plantea la renovación automática de los alquileres por periodos de cinco años (siete si el propietario es una empresa), tiene su convalidación más complicada en la Diputación Permanente, ya que las Cortes están disueltas ante las elecciones del 29 de noviembre. El Banco de España considera que aún es «demasiado pronto» para valorar su impacto.

Medir antes de regular

En el V Congreso Nacional de Vivienda de la asociación de promotores APCE, celebrado en Barcelona, economistas, notarios y registradores coincidieron en una petición: crear estadísticas oficiales de alquiler con precios de cierre reales, que hoy no existen. El catedrático José García Montalvo recordó que las fianzas no son un dato del todo fiable, porque no todas se depositan, y Alberto Martínez Lacambra, del Centro Tecnológico del Notariado, cifró en 50.000 las viviendas de las que se desprendieron empresas en España en 2025.

Reaprovechar el suelo que ya existe

Ante la escasez de suelo, las ciudades buscan dar nuevos usos al que ya tienen. Madrid permitirá construir 18.400 viviendas protegidas de alquiler hasta 2028, más de 4.900 de ellas en antiguo suelo de oficinas gracias a la Ley 3/2024, y abrirá más de 240 parcelas industriales en ocho distritos a alojamientos de corta y media estancia.

El mismo debate llega desde Estados Unidos con el foco puesto en el almacenaje. En Atlanta, tras una moratoria de 180 días a nuevos centros de self storage, la Comisión de Zonificación votó el 8 de octubre, por 15 a 0, una ordenanza que exigirá un permiso de uso especial para cualquier nuevo proyecto. El alcalde, Andre Dickens, lo justifica en la necesidad de proteger «oportunidades de desarrollo críticas» ante la escasez de grandes parcelas disponibles.

Qué significa en el día a día

Con poca vivienda nueva y un suelo cada vez más disputado, muchas familias se quedan más tiempo en casas que se les han quedado pequeñas, comparten piso durante más años o aplazan la mudanza. En ese escenario, cada metro del hogar cuenta, y los espacios complementarios cercanos —el trastero, la plaza de garaje— dejan de ser un extra para convertirse en una forma práctica de ganar sitio sin cambiar de casa. Seguiremos de cerca la convalidación de los decretos y los próximos datos de oferta.

Fuentes: idealista/news, Banco de España (09/10/2026); idealista/news, nuevos decretos de vivienda (06/10/2026); idealista/news, V Congreso Nacional de Vivienda (08/10/2026); idealista/news, Madrid 18.400 VPO (08/10/2026); Inside Self-Storage, Atlanta (08/10/2026).

En nuestra última entrada sobre el mercado andaluz dejábamos tres cosas por vigilar: la tramitación de los decretos de vivienda en el Congreso, la evolución de la oferta de alquiler y el ritmo de las compraventas. Una semana después ya hay respuesta para las tres, y el resultado dibuja un otoño de incertidumbre para quien está pensando en mudarse, comprar o alquilar en Sevilla.

Los decretos de vivienda, derogados

El viernes 2 de octubre el Congreso tumbó los dos reales decretos de vivienda aprobados por el Gobierno. El de protección frente a desahucios cayó por 178 votos en contra y 172 a favor; el de prórroga de los contratos de alquiler, por 184 frente a 166. Según Diario de Avisos, el primero apenas llegó a estar en vigor 24 horas. Junts condiciona ahora su apoyo a que el Gobierno retire los textos y apruebe un decreto nuevo, de modo que el marco del alquiler vuelve a quedar en el aire.

El alquiler frena por primera vez desde 2021

El informe de septiembre de idealista sitúa el precio medio del alquiler en España en 15,1 €/m², un 5,6% más que hace un año. Pero el dato llamativo es otro: respecto a junio, el precio cae un 0,4%, la primera bajada trimestral desde el tercer trimestre de 2021. En Sevilla capital la subida interanual se modera al 3,5%, y Málaga se queda en el 3,9%. El portavoz de idealista, Francisco Iñareta, insiste en que el problema de fondo sigue siendo la falta de oferta: hay cada vez menos pisos disponibles para alquilar, lo que complica el acceso a colectivos vulnerables y a la clase media.

Comprar sigue siendo más caro, y se compra menos

En venta, la tendencia es la contraria. Según el informe trimestral de idealista recogido por Press Digital, la vivienda usada se encareció un 11,8% interanual en el tercer trimestre, hasta 2.930 €/m², a solo unos euros de su máximo histórico de julio. Sevilla aparece entre los grandes mercados con mayor crecimiento, con un 10,4% interanual.

Ese encarecimiento ya se nota en la actividad. Con datos del INE, idealista/news informó de que en julio se registraron 61.417 compraventas de viviendas en España, un 5,1% menos que un año antes; en Andalucía la caída fue del 5,5%. Iñareta lo resume así: los precios tan altos han dejado fuera del mercado a buena parte de la demanda que no puede financiarse por el ahorro previo que exige la compra.

Qué significa para quien vive en Sevilla

El cuadro resultante es el de un mercado que se mueve despacio: menos operaciones, alquileres que dejan de subir sin llegar a bajar, poca oferta y unas reglas que pueden cambiar de nuevo en las próximas semanas. En la práctica, eso se traduce en hogares en tránsito: familias que aplazan la compra, inquilinos que encadenan contratos o alojamientos temporales, parejas que comparten piso más tiempo del previsto o propietarios que esperan a ver qué pasa antes de vender o alquilar.

En esas etapas intermedias, decidir qué se queda en casa y qué no deja de ser un asunto menor. Tener resuelto dónde guardar muebles, cajas o el coche mientras se aclara el siguiente paso da margen para no tomar decisiones con prisa.

Qué vigilar en las próximas semanas

Si el Gobierno aprueba un nuevo decreto de vivienda y con qué apoyos, si la caída trimestral del alquiler se consolida en el cuarto trimestre y si las compraventas siguen enfriándose en los datos de agosto y septiembre del INE. Lo seguiremos contando aquí.

Fuentes: Diario de Avisos (02/10/2026); Moncloa.com (02/10/2026); idealista/news, alquiler septiembre (01/10/2026); Press Digital, datos idealista 3T (02/10/2026); idealista/news, compraventas INE julio (25/09/2026).

Mientras en España el debate inmobiliario gira en torno a los nuevos decretos de vivienda y la escalada de precios, el sector internacional del self storage ha vivido varias semanas de movimiento. Repasamos las noticias más destacadas de finales de septiembre y principios de octubre de 2026.

Estados Unidos: escala y consolidación

Storage King USA, la marca operada por Andover Properties, ha anunciado que su cartera ha superado los 15 millones de pies cuadrados (algo más de 1,39 millones de m²) y las 100.000 unidades de almacenamiento, repartidas en más de 175 instalaciones en 20 estados (Inside Self-Storage, 29/09/2026). Según su CEO, Brian Cohen, la clave ha sido mantener la disciplina en las inversiones y mejorar las operaciones de forma continua.

El movimiento no se limita a los grandes operadores. El mismo medio recoge, en su repaso mensual de compraventas (Inside Self-Storage, 23/09/2026), operaciones como la compra por parte de CubeSmart de una instalación de 89.150 pies cuadrados y 616 unidades en Corpus Christi (Texas), o la adquisición de Mill Creek Self Storage, en Bothell (Washington), por parte de Trojan Storage por 23 millones de dólares. Un dato llamativo: esa misma instalación se había vendido en 2021 por 26,2 millones de dólares, una pista de cómo ha cambiado la valoración de los activos de almacenaje en un entorno de tipos de interés más altos.

Canadá entra en el mapa

SmartStop Self Storage REIT ha acordado comprometer hasta 300 millones de dólares en una nueva joint venture con ICM Bluebird Canadian Self Storage LP, que pasará a llamarse Strategic Storage Canada LP. SmartStop asumirá la gestión de las propiedades del fondo, que suma unas 70 instalaciones en cinco provincias canadienses, cerca de 59.000 unidades y 6 millones de pies cuadrados alquilables (CanadianSME, 01/10/2026). La operación está pendiente de las aprobaciones regulatorias y de determinados prestamistas.

Premios con acento español

La Federación Europea de Asociaciones de Self Storage (FEDESSA) celebró su conferencia anual en Wiesbaden (Alemania) entre el 22 y el 24 de septiembre, y entregó sus premios 2026 ante más de 700 profesionales del sector (Inside Self-Storage, 29/09/2026). Entre los galardonados hay dos nombres con acento español: Blanca Guinovart, de Zebrabox, se llevó el premio a Gestora del Año por su trabajo en Cataluña, y Storemore se alzó con dos premios —Expansión/Conversión del Año y Sostenibilidad— por su instalación en Hortaleza, Madrid.

Europa: primeras señales de desaceleración

No todas las noticias son de crecimiento. Safestore, uno de los grandes operadores cotizados europeos, publicó su actualización del tercer trimestre (cerrado el 31 de julio de 2026) con ingresos de 62,2 millones de libras, frente a 59,6 millones un año antes, pero con la ocupación cayendo al 79,6% desde el 80,4% interanual. París es el mercado que más preocupa, con una ocupación del 79,0% frente al 85,2% de hace un año. La compañía ha situado sus previsiones de beneficio ajustado para el ejercicio en la parte baja del rango estimado por los analistas.

Un sector en dos velocidades

El contraste es interesante: mientras Norteamérica sigue viendo entradas de capital, fusiones y nuevas cadenas que superan hitos de escala, algunos mercados europeos maduros —con Francia como ejemplo— empiezan a mostrar síntomas de saturación en ocupación. Habrá que ver en los próximos trimestres si esa desaceleración llega también a mercados como el español, donde el self storage tiene un recorrido mucho más reciente que en el Reino Unido o Francia.

Fuentes: Inside Self-Storage, Inside Self-Storage (compraventas), CanadianSME, Inside Self-Storage (FEDESSA), actualización trimestral de Safestore.

2026 está siendo otro año de tensión en el mercado de la vivienda, y Andalucía no es una excepción. A escala nacional, el último informe de Tinsa sitúa la subida interanual del precio de la vivienda en el 14,7%, con un esfuerzo de compra que ya alcanza el 36,9% de la renta familiar. Los datos de Grupo ST recogidos por idealista/news colocan el precio medio de la vivienda nueva y usada en 2.173 €/m², un 8,1% más que hace seis meses.

Dónde se nota más

La presión se concentra en las capitales y sus áreas metropolitanas, y especialmente en la costa, donde la demanda de residentes se suma a la de inversores y compradores extranjeros. Sevilla, con su corona metropolitana (Dos Hermanas, Mairena del Aljarafe y el resto del Aljarafe), vive una dinámica parecida: más demanda que oferta disponible, y familias que se desplazan hacia el extrarradio buscando metros a un precio asumible.

Viviendas más caras, viviendas más pequeñas

Cuando el metro cuadrado se encarece, el ajuste suele llegar por el tamaño. Pisos más compactos, trasteros comunitarios que desaparecen de las nuevas promociones o se venden aparte, y hogares que comparten vivienda durante más tiempo. El resultado es el mismo: menos sitio en casa para lo que no se usa a diario.

Por qué afecta al almacenaje

Si cada metro de vivienda cuesta más, guardar fuera de casa lo que solo se usa unas semanas al año —ropa de temporada, material deportivo, muebles de una mudanza, herramientas— resulta relativamente más razonable. El trastero deja de ser un lujo y pasa a funcionar como una extensión barata de la vivienda.

Qué vigilar en los próximos meses

La tramitación en el Congreso de los nuevos decretos de vivienda, la evolución de la oferta de alquiler y el comportamiento de los tipos de interés marcarán el resto del año. Iremos contándolo en este blog.

Fuentes: Infobae (datos Tinsa), idealista/news (datos Grupo ST), idealista/news (decretos de vivienda).

Quien viene del alquiler residencial suele mirar los trasteros con escepticismo: rentas mensuales bajas, muchos contratos, mucha gestión. Pero esa es precisamente la lógica del negocio: no se gana mucho con cada unidad, se gana un poco con muchas.

Riesgo concentrado frente a riesgo repartido

En una vivienda alquilada, todo el ingreso depende de un solo inquilino. Un impago o una vivienda vacía durante meses significa perder el 100% de la renta de ese activo, y recuperar la posesión puede llevar tiempo. En un conjunto de trasteros, un impago afecta a una unidad entre muchas: el ingreso total apenas se resiente y el problema es más fácil de gestionar.

Contratos más ágiles

El alquiler de un trastero independiente no es un alquiler de vivienda habitual, y eso permite contratos más flexibles: duraciones cortas, renovaciones mensuales y entradas y salidas rápidas. Para el inquilino es comodidad; para el propietario, la posibilidad de ajustar precios y rotar unidades con más frecuencia.

Más gestión, pero más predecible

La contrapartida es operativa: más contratos, más cobros, más llaves o accesos. Por eso el negocio funciona mejor cuando se profesionaliza: cobro domiciliado, contratos estandarizados, control de accesos y una ficha clara de cada unidad. Bien organizado, el volumen de gestión deja de ser un problema y se convierte en una ventaja.

El resultado

Ingresos más estables, menos dependencia de un solo inquilino y una demanda que no depende de un único perfil de cliente. No es un negocio de grandes golpes, sino de constancia.

Gestionar trasteros es, en general, más sencillo que gestionar viviendas. Pero hay contratiempos que se repiten y que conviene tener previstos desde el primer día.

Impagos

Son menos graves que en vivienda porque cada unidad pesa poco en el total, pero hay que atajarlos pronto. La domiciliación bancaria, una fianza razonable y un contrato que explique con claridad qué ocurre tras varios recibos impagados evitan la mayoría de los conflictos.

Unidades abandonadas

Ocurre más de lo que parece: el inquilino deja de pagar y deja de aparecer, con sus pertenencias dentro. Lo que nunca se debe hacer es vaciar el trastero sin más. El contrato debe prever el procedimiento (avisos, plazos, qué se hace con los objetos) y, ante la duda, conviene contar con asesoramiento legal antes de actuar.

Humedad

Es el enemigo silencioso, sobre todo en plantas bajo rasante. Ventilación, revisión periódica de bajantes y consejos sencillos al inquilino —no apoyar cajas de cartón directamente en el suelo, usar palets o estanterías, evitar guardar ropa en bolsas cerradas— ahorran muchas reclamaciones.

Llaves y accesos

Las llaves se pierden, se copian y se prestan. Una política clara (quién tiene copia, cuánto cuesta un cambio de bombín) o, mejor aún, que cada inquilino ponga su propio candado o acceda con código, reduce los problemas y deja clara la responsabilidad.

Usos indebidos

Productos inflamables, alimentos perecederos o actividad comercial con público no tienen cabida en un trastero. Dejarlo por escrito en el contrato y recordarlo al entregar la unidad es la mejor prevención.

Cuando se piensa en un trastero, se piensa en trastos. La realidad es más variada: detrás de cada unidad hay una necesidad concreta, y cada necesidad encaja con un tamaño distinto.

La mudanza o la reforma

Es el inquilino temporal por excelencia: necesita guardar muebles y cajas durante unas semanas o unos meses mientras cambia de casa o reforma la suya. Suele buscar espacios medianos o grandes, accesibles con furgoneta, y valora la flexibilidad para irse en cuanto termine.

El hogar que se ha quedado pequeño

Familias con hijos, parejas en pisos compactos o personas que teletrabajan y han convertido una habitación en despacho. Guardan lo estacional: ropa de invierno o verano, bicicletas, material de camping, la decoración de Navidad. Suelen bastarles unidades pequeñas y son inquilinos de larga duración.

Cambios familiares

Herencias, separaciones o el traslado de un familiar mayor a una residencia obligan a decidir qué hacer con muebles y recuerdos. El trastero da tiempo para decidir sin prisas.

Autónomos y pequeños negocios

Comercio online, instaladores, fotógrafos, organizadores de eventos… Necesitan sitio para stock, herramientas, material o archivo, más barato que un local. Son clientes estables, que valoran el horario de acceso amplio y la seguridad.

Estancias temporales

Estudiantes que dejan el piso en verano, trabajadores desplazados o personas que pasan una temporada fuera. Alquilan poco espacio durante unos meses y vuelven a repetir.

Conocer estos perfiles ayuda a diseñar la oferta: qué tamaños tener, qué condiciones de contrato ofrecer y qué servicios marcan la diferencia.

Hacer previsiones con cifras exactas sobre un sector tan joven en España sería poco honesto: no hay estadísticas oficiales regionales fiables sobre el self storage. Lo que sí podemos hacer es mirar las tendencias que empujan la demanda y los riesgos que podrían frenarla.

Lo que empuja la demanda

La primera fuerza es la vivienda: precios altos y viviendas más pequeñas reducen el espacio disponible en casa, y esa presión no parece que vaya a desaparecer en dos años. La segunda es el pequeño negocio: el comercio online y los autónomos necesitan espacio flexible sin asumir un local. La tercera es la movilidad: más cambios de residencia, más estancias temporales y más reformas.

Un mercado todavía poco maduro

Comparado con el Reino Unido o Francia, el self storage en España tiene una implantación mucho más reciente. En Andalucía, fuera de las grandes capitales, la oferta profesional es aún limitada, y buena parte del almacenaje se resuelve con trasteros sueltos entre particulares.

Señales de cautela

Los mercados maduros enseñan que el crecimiento no es infinito: algunos operadores europeos ya están viendo caer la ocupación en ciudades donde la oferta ha crecido muy rápido, como París. Si en las capitales andaluzas se abren muchas instalaciones a la vez, la competencia en precio podría llegar antes de lo esperado.

Qué esperamos

Una demanda que seguirá creciendo de forma sostenida en Sevilla, Málaga y sus áreas metropolitanas, más profesionalización del sector y una mayor diferenciación por ubicación y servicio. Las instalaciones bien situadas, cerca de donde vive la gente, seguirán siendo las que mejor resistan.

Cada cierto tiempo vuelve la misma pregunta: si en el futuro los coches se conducen solos y se comparten, ¿para qué querremos garajes? Es una pregunta razonable para las plazas de aparcamiento. Para los trasteros, la respuesta es muy distinta.

El garaje sí puede verse afectado… a largo plazo

Si el vehículo compartido y autónomo llegara a generalizarse, parte de la necesidad de aparcar bajo casa podría reducirse. Pero hablamos de un horizonte largo e incierto: la regulación, la infraestructura y la adopción por parte de los usuarios avanzan despacio, y el parque de coches en propiedad se renueva a lo largo de muchos años.

El trastero responde a otra necesidad

Un trastero no guarda un coche, guarda cosas: muebles, ropa de temporada, herramientas, stock, recuerdos. Esa necesidad no depende de cómo nos movamos, sino de cuánto espacio tenemos en casa. Y como hemos visto en otros artículos, ese espacio tiende a reducirse.

Incluso puede ser una oportunidad

Si dentro de unas décadas sobran plazas de garaje en algunos edificios, una salida lógica para muchas de ellas será convertirlas en espacios de almacenaje. Es decir, la misma tendencia que podría restar valor al aparcamiento podría sumar oferta y demanda al trastero.

La lectura para el propietario

Para quien tiene garajes y trasteros, la clave es no depender de un único uso. Diversificar entre ambos y vigilar cómo evoluciona la movilidad en cada barrio es más útil que reaccionar a titulares sobre un futuro que todavía está lejos.